Zgodnie z art. 41 ust. 12 – 12c ustawy z 11 marca 2004 r. o VAT (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), preferencyjną stawkę podatku stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, przez co rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowane w PKOB w dziale 12 [...], przy czym stosowanie stawki preferencyjnej ograniczone zostało do określonego metrażu budynków (300 mkw.) i lokali (150 mkw.).

Użyte sformułowanie „z wyłączeniem lokali użytkowych” interpretowane było (i wciąż często jest) przez organy podatkowe jako wyłączenie możliwości stosowania preferencyjnej stawki VAT do jakichkolwiek pomieszczeń czy powierzchni niemających wprost i bezpośrednio funkcji mieszkalnych, co najczęściej dotyczyło właśnie garaży.

W przedmiotowej sprawie doszło do ukształtowania się bardzo jednolitej linii orzeczniczej sądownictwa administracyjnego, w ramach której ugruntował się następujący pogląd: jeżeli garaż nie stanowi odrębnej nieruchomości lokalowej, lecz część wspólną budynku mieszkalnego, wówczas można do niego stosować preferencyjną stawkę VAT. Jeżeli zaś stanowi odrębną nieruchomość lokalową, wówczas nie ma prawa do stawki preferencyjnej przy jego sprzedaży. Chodzi przy tym bardziej o odrębność prawną (np. odrębna księga wieczysta), niż o odrębność fizyczną (por. m.in. wyrok NSA z 20 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1497/10, WSA w Kielcach z 12 sierpnia 2010 r., sygn. akt I SA/Ke 344/10, WSA w Warszawie z 6 czerwca 2011 r., sygn. akt III SA/Wa 1577/10). Skorzystanie z preferencyjnej stawki VAT przy sprzedaży garażu zależy również od tego, czy garaż (często prawo do korzystania z miejsca wydzielone na zasadzie quo ad usum) sprzedawany jest wraz z lokalem mieszkalnym jako jego integralna część czy też samodzielnie, jako przedmiot samodzielnej lub odrębnej transakcji. W praktyce, w przypadku sprzedaży lokalu lub budynku mieszkalnego wraz z garażem istotne znaczenie może mieć to, czy sprzedaży dokonano na podstawie jednej czy dwóch lub więcej umów cywilnoprawnych. Zgodnie bowiem z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości UE, jeżeli dwa świadczenia są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jedno świadczenie do celów VAT (sprawa C – 41/04 Levob Verzekeringen BV, OV Bank NV przeciwko Staatssecretaris van Finacien). Ponadto, państwo członkowskie UE w żadnym wypadku nie może poddawać jednej dostawy towarów różnym stawkom podatku (sprawa C-251/05 Talacre Beach Caravan Sales Ltd przeciwko Commissioners of Customs & Excise pkt 15 i 27).

Chciałbym podkreślić, że na skutek publikowania w różnych serwisach podatkowych samych tylko tez orzeczeń sądów administracyjnych często można spotkać się z uogólnionym poglądem, że „sądy administracyjne rozstrzygnęły, że garaże mogą być sprzedawane po obniżonej stawce VAT”. Tymczasem zastosowanie preferencyjnej stawki VAT wymaga spełnienia wielu warunków faktycznych i prawnych, gdzie kluczowe znaczenie mają: brak prawnej odrębności lokalu garażowego, ścisła łączność garażu z lokalem lub budynkiem mieszkalnym oraz korespondujące z tym, odpowiednie zapisy umowy. Komentarz ten dotyczy zasadniczo obiektów nowo wybudowanych. Pominięta została cała problematyka związana ze zwolnieniem z podatku VAT dostawy budynków, budowli lub ich części dokonywanych inaczej niż w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia lub przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia lub w przypadku, gdy podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczania VAT naliczonego.