Podatnik kupił mieszkanie. W podziemiu budynku był również parking dla 26 samochodów. 25 właścicieli kupiło mieszkanie wraz z miejscem postojowym. Nasz czytelnik dokupił miejsce postojowe później. Ma więc odrębną księgę wieczystą (hipotekę) na mieszkanie i odrębną na miejsce postojowe w garażu. Miasto przez lata wydawało mu decyzje ustalające wysokość podatku od nieruchomości, z których wynikało, że za mieszkanie i garaż trzeba płacić według tej samej stawki, właściwej dla mieszkań. Ostatnio jednak samorząd zmienił zdanie i kazał opodatkować garaż według stawki dla budynków pozostałych, a więc 10 razy wyższej. Problem w tym, że wyższy wymiar podatku otrzymał tylko właściciel z wydzieloną hipoteką. W efekcie 25 właścicieli miejsc postojowych w garażu płaci podatek niższy, a jeden właściciel podatek dużo wyższy.

– Jest to trudne do zrozumienia zdarzenie – żali się w liście do redakcji pan Antoni.

Charakter lokalu

Zdaniem dr. Bogumiła Pahla, adiunkta w Katedrze Prawa Finansowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, nie można obciążać podatnika podatkiem od nieruchomości według stawek pozostałych z tego tylko względu, że ma ustanowioną hipotekę. W ocenie eksperta ustanowienie hipoteki nie ma wpływu na wysokość zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości od lokalu garażowego. Decydujące znaczenie ma charakter lokalu.

W analizowanym przypadku – tłumaczy Bogumił Pahl – tylko jeden z mieszkańców ma ustanowioną odrębną własność lokalu (garażu), a więc musi płacić podatek według stawek pozostałych. Pozostali właściciele mogli natomiast nabywać lokale garażowe jako części składowe lokali mieszkalnych.

W ocenie dr. Rafała Dowgiera z Katedry Prawa Podatkowego Uniwersytetu w Białymstoku, stawka mieszkalna dla garaży wielostanowiskowych może być stosowana jedynie wtedy, gdy są one częścią wspólną budynku mieszkalnego lub stanowiska przynależą do lokali mieszkalnych. Ekspert wyjaśnia, że stawka podatku od garażu może się jednak zmienić, jeśli stanowisko garażowe zostanie wydzielone i będzie traktowane jako odrębna nieruchomość lokalowa (jak w przypadku naszego czytelnika).

– W takim przypadku mamy nowy przedmiot opodatkowania, do którego stosuje się inną stawkę – informuje nasz rozmówca.

Bogumił Pahl dodaje, że jeżeli lokal garażowy stanowi odrębną nieruchomość w rozumieniu ustawy o własności lokali, to zastosowanie znajdzie stawka dla budynków pozostałych.


Z kolei zdaniem Małgorzaty Boguszewskiej, konsultanta w dziale podatków i opłat w Alma Consulting Group Polska, garaż podziemny umieszczony w budynku mieszkalnym, który wspólnie z lokalem mieszkalnym spełnia funkcje mieszkaniowe tego samego właściciela, nawet jeśli stanowi inny rodzaj własności, tworzy z tym lokalem integralną częścią budynku mieszkalnego. Powinien być więc opodatkowany podatkiem od nieruchomości według stawek przewidzianych dla budynków mieszkalnych.

Zdania ekspertów są więc podzielone.

Współwłasność garażu

W praktyce najczęściej organy podatkowe mają do czynienia z nieco inną sytuacja, niż opisał nasz czytelnik. Zwykle garaż jest współwłasnością wszystkich współwłaścicieli. Rafał Dowgier tłumaczy, że z zasady stanowiska garażowe składają się na jeden lokal inny niż mieszkalny – podziemny garaż. W tej sytuacji, w ocenie eksperta, ich opodatkowanie nie powinno nastąpić z zastosowaniem stawek właściwych dla mieszkań.

– Nie ma wątpliwości, że nie jest to część budynku mieszkalnego, tylko lokal inny niż mieszkalny. Ponieważ stanowi współwłasność, obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach garażu – stwierdza Rafał Dowgier.

Kwestie wzajemnych rozliczeń pomiędzy podatnikami są już rzeczą wtórną. Rafał Dowgier dodaje, że z zasady jest tak, że każdy płaci swoją część podatku, przypadającą na niego stosownie do wielkości udziału. Z punktu widzenia organu podatkowego ważne jest, aby wpłynęła na jego rachunek pełna kwota zobowiązania.

Praktyka miast

Większość miast opodatkowuje garaże wyższą stawką podatku od nieruchomości, o czym „DGP” już informował. Stawkę taką stosują np. Warszawa, Gdańsk i Poznań.


Z kolei Michał Łyczek, zastępca dyrektora wydziału finansowego Urzędu Miasta Łodzi przyznaje, że w przypadku opodatkowania podatkiem od nieruchomości garaży praktyka organów podatkowych jest niejednolita, ponieważ przepisy są różnie interpretowane.

W Łodzi, jeżeli garaż stanowi integralną część budynku mieszkalnego lub przynależność do lokalu mieszkalnego, uzasadnione jest, by był on opodatkowany podatkiem od nieruchomości według stawki dla budynków mieszkalnych (dotyczy to również garaży stanowiących podziemne kondygnacje budynków mieszkalnych). W przypadku natomiast, gdy garaż jest odrębnym od budynku mieszkalnego obiektem budowlanym (garaż wolno stojący) lub nieruchomością lokalową (wyodrębnionym lokalem – jak w opisanym powyżej przypadku – przyp. red.) podlegać powinien opodatkowaniu z zastosowaniem stawki podatku od nieruchomości pozostałych.

– Zdajemy sobie sprawę, że nie wszystkie gminne organy podatkowe podzielają ten pogląd – stwierdza Michał Łyczek.

Anna Adamowicz, dyrektor wydziału podatków Urzędu Miasta Lublin, informuje, że w decyzjach podatkowych wydawanych osobom fizycznym garaże stanowiące odrębne nieruchomości opodatkowywane są stawką przewidzianą dla budynków pozostałych. Jeśli jednak garaż jest przynależny do lokalu mieszkalnego, tak jak piwnica, to stosuje się stawkę dla budynków mieszkalnych.

Konieczne zmiany

Eksperci i samorządy zgodnie twierdzą, że konieczna jest zmiana przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Anna Adamowicz uważa, że należy dookreślić w ustawie rodzaje przedmiotów opodatkowania i ustalić dla nich odpowiednie stawki podatkowe.

– Pozwoli to na wyeliminowanie sporów między organami podatkowymi i podatnikami – uzasadnia nasza rozmówczyni. Przykładem mogą być właśnie garaże. Obecnie stawka za garaż jest uzależniona od wielu czynników, tj. czy garaż jest samodzielnym budynkiem czy też wbudowany jest w bryłę budynku albo czy garaż jest przynależny do lokalu mieszkalnego, czy stanowi odrębną własność.

– Garaż, niezależnie gdzie i jak jest usytuowany, pełni taką samą funkcję, dlatego powinna być do niego stosowana jedna stawka podatkowa – stwierdza Anna Adamowicz.

Rozbieżności dotyczą również budynków letniskowych, budynków związanych i zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej oraz budowli.